Экономика неджвижимости

Задание 1. Перечислите факторы, которые влияют на стоимость объектов недвижимости, и обоснуйте их влияние.

Задание 2. Известно, что продуктовый ларек в течение 5 лет будет прино- сить по 200 000 руб. чистого дохода ежегодно. В конце 5-го года киоск будет продан за 50 000 руб. Ставка дисконта равна 15 %. Оцените объект.

Задание 3. Известна величина годовой арендной платы оцениваемого объ- екта недвижимости – 29 000 руб. и чистого дохода – 17 000 руб. Оценщик рас- полагает следующей информацией. Определить стоимость объекта.

Задание 4. Определить скорректированную стоимость участка, если еже- месячный прирост стоимости подобных участков составляет 1,5 %. Какой ме- тод оценки стоимости участка принят? Характеристики сопоставимого участка (табл. 5.1.1).

Таблица 5.1.1 – Определение стоимости объекта

Задание 5. Объект недвижимого имущества продан за 4 780 000 руб. По- тенциальный валовой доход ежемесячный составляет 50 000 руб. Расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, около 3 000 руб. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

2   вариант

Задание 1. Раскрыть экономические и юридические особенности недви- жимости.

Задание 2. Объяснить влияние рынка капитала на развитие рынка недви- жимости.

Задание 3. Раскрыть экономический и юридический смысл ипотеки. Оха- рактеризовать виды залога.

Задание 4. Известно, что продуктовый ларек в течение 5 лет будет прино- сить по 100 000 руб. чистого дохода ежегодно. В конце 5-го года киоск будет продан за 50 000 руб. Ставка дисконта равна 13 %. Оцените объект.

Задача 5. Известна величина годовой арендной платы оцениваемого объ- екта недвижимости – 27 000 руб. и чистого дохода – 15 000 руб. Оценщик рас- полагает следующей информацией. Определить стоимость объекта.

3   вариант

Задание 1. Раскрыть социальную роль недвижимого имущества.

Задание 2. Раскрыть уровень риска на рынках недвижимости.

Задание 3. Раскрыть методологические положения по оценке стоимости зданий и сооружений.

Задание 4. Застройщик имеет 25 га земельного массива. При плотности за- стройки 1 дом на 1 га стоимость строительства каждого дома составляет 2 млн руб., а цена продажи 2,3 млн руб. При строительстве на каждом гектаре 1 дома стоимость строительства будет уменьшаться на 200 тыс. руб., а цена от прода- жи упадет на 270 тыс. руб. Сколько следует построить домов и почему? На ос- нове каких принципов сделан вывод?

Задание 5. Компания рассматривает возможность аренды участка земли, планируя построить на нем летнее кафе-бар. Ожидается, что кафе-бар привле- чет 4 000 посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель заплатит 500 руб. Прибыль компании должна составить 17 копеек на 1 руб. продаж. Затраты на рабочую силу, продукты, оборудование составят 80 % от возможной денежной выручки.

4 вариант

Задание 1. Раскрыть основные признаки недвижимости и привести общую классификацию недвижимости.

Задание 2. Определить субъектный состав рынка недвижимости, охарак- теризовать основные функции субъектов рынка. Охарактеризовать виды инве- сторов на рынке недвижимости.

Задание 3. Раскрыть доходный подход к оценке стоимости недвижимости. Задание 4. Застройщик имеет 23 га земельного массива. При плотности за- стройки 1 дом на 1 га стоимость строительства каждого дома составляет 1 млн руб., а цена продажи 1,1 млн руб. При строительстве на каждом гектаре 1 дома стоимость строительства будет уменьшаться на 20 тыс. руб., а цена от продажи упадет на 130 тыс. руб. Сколько следует построить домов и почему? На основе

каких принципов сделан вывод?

Задание 5. В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей: коммунальные платежи – 4 000 в месяц, налог на имущество – 2 500 руб. в месяц, те- кущий ремонт – 4 500 руб. за квартал, заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, 14 000 руб. за месяц, обслуживание долга по ипотеч- ному кредиту – 150 000 руб. в квартал, ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 9 000 руб. Кроме того, планируются рабо- ты по ремонту кровли стоимостью 185 000 руб. Каковы эксплуатационные рас- ходы владельца?

5 вариант

Задание 1. Раскрыть свойства недвижимости как товара.

Задание 2. Привести характеристики видов и классификацию сделок с объектами недвижимости.

Задание 3. Определить рыночный подход к оценке стоимости недвижимо-

сти.

Задание 4. Определить скорректированную стоимость участка, если еже-

месячный прирост стоимости подобных участков составляет 1,5 %. Какой ме- тод оценки стоимости участка принят? Характеристики сопоставимого участка (табл. 5.5.1).

Таблица 5.5.1 – Определение стоимости объекта

Задание 5. Определить среднее значение суммы накопленной амортиза- ции, отнесенной к сумме полной стоимости воспроизводства объекта, оценить объект, полная воспроизводственная стоимость которого равна 350 000 руб., а стоимость участка земли составляет 100 000 руб. (табл. 5.5.2).

Таблица 5.5.2 – Исходные данные

Окончание таблицы 5.5.2

6 вариант

Задание 1. Раскрыть классификацию рынка недвижимости, его особенно-

сти.

Задание 2. Раскрыть юридическое и экономическое понимание аренды не-

движимости.

Задание 3. Раскрыть затратный подход к оценке стоимости недвижимости.

Задание 4. Полная стоимость воспроизводства объекта оценки равна 790 000 руб. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 290 000 руб. Эффективный возраст здания 25 лет, а общий срок службы – 70 лет. Оценить величину накопленной амортизации и определить стоимость объекта.

Задание 5. После отбора информации по жилым коттеджам оценщик по- лучил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 500 000 руб., а такой же, но без бассейна – за 430 000 руб. Стоимость строительства бассейна равна 86 000 руб., прибыль застройщика – 15 %. Опре- делите величину корректировки на наличие бассейна.

7 вариант

Задание 1. Охарактеризовать основные элементы рынка недвижимости.

Задание 2. Охарактеризовать порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею.

Задание 3. Охарактеризовать понятие износа объекта недвижимости, его видов, физического износа.

Задание 4. Объект недвижимого имущества продан за 3 780 000 руб. По- тенциальный валовой доход ежемесячный составляет 50 000 руб. Расходы арендодателя, включая потери при сборе арендной платы, около 3 000 руб. в месяц. Какая ставка капитализации имела место в данном случае?

Задание 5. Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду, состав- ляет 20 000 кв. м. Из них 900 кв. м занято арендодателем, остальная площадь сдается 100 руб. за кв. м в месяц. Средняя недозагрузка помещений 5 %. Экс- плуатационные расходы составляют 25 % валового дохода. Определить вели-

чину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

8 вариант

Задание 1. Раскрыть функции, структуру и сегментирование рынка недви- жимости.

Задание 2. Раскрыть общее содержание договора по сделкам с недвижи- мостью.

Задание 3. Охарактеризовать понятие износа объекта недвижимости, его видов, функционального и внешнего износа.

Задание 4. Рассмотрите следующие предложения по купле-продаже бизне- са. В рамках рыночного подхода оцените стоимость бизнеса:

1. Какие предприятия могут быть использованы в качестве аналогов для оценки их стоимостей?
2. В рамках рыночного подхода оцените стоимость бизнеса:
   • методом сделок. Сделайте необходимые поправки по единицам сравне- ния и по элементам сравнения;
   • методом отраслевых коэффициентов. Какие отраслевые коэффициенты наиболее объективны и по каким объектам бизнеса?
3. Сколько может стоить строительная компания с выручкой 45 млн руб. и прибылью 10 млн руб. в год:
   • по коэффициенту цена / выручка;
   • по коэффициенту цена / чистая прибыль.

Имеется следующая рыночная информация, которую необходимо обоб- щить в сводной таблице 5.7.1.

1. Строительная компания, метро «Планерная». Первоначальная цена – 8 800 000 руб.

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответствен- ностью.

Предлагаемая доля: 100 %. Возраст бизнеса: 5 лет.

Общая площадь недвижимости в аренде: 28 кв. м. Договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией. Возможен долгосрочный договор аренды. Стоимость аренды в месяц составляет 25 000 руб.

Выручка в месяц: 5 000 000 руб.

Прибыль в месяц: 750 000 руб.

К покупке предлагается строительно-проектировочная компания. В тече- ние 7 лет успешно работающая по трем направлениям: устройство навесных вентилируемых фасадов, строительство загородных домов, проектирование различного назначения. За годы работы компания наработала имя и статус в строительной области. Заказов всегда больше, чем есть возможность взять в ра- боту. Заказы идут с рекламных сайтов и по рекомендациям от компаний гене- рального подрядчика, от частных заказчиков. Воронка продаж отлажена таким

образом,  что  клиенты  заказывают  проектирование,  а  потом  остаются  на

«стройку», так как видят профессиональный качественный результат.

В офисе работает оптимальное количество сотрудников. Помимо них на объектах работает 8 бригад (русские, беларусы и украинцы). Средний чек стро- ительства фасада одного дома 35 000 000 руб. В среднем проект фасада на мно- гоэтажный дом и последующий монтаж вентилируемого фасада длится 4–6 ме- сяцев.

Проектное бюро и строительство загородных домов окупает себя и прино- сит небольшую прибыль, но в целом основные финансовые показатели полу- чаются с контрактов по устройству навесных вентилируемых фасадов. В дан- ный момент в работе 4 проекта по устройству фасадов. Имеются эксклюзивные договоры с поставщиками и с производителями строительных материалов. В офисе компании представлены все материалы, с которыми работает компания: облицовочный материал, подсистема, утеплитель и прочие отделочные и стро- ительные материалы. Компания «закрывает» все этапы строительства, начиная от геологии, топосъемки, разрешения на строительство, поставки строительных материалов, проектирования, составления сметы.

Финансовая информация за 2017 г.: выручка 60 000 000 руб. (подтвержда- ется договорами, телефонами клиентов, фото готовых объектов); расходы 3 000 000 руб., чистая прибыль 15 600 000 руб. Все финансовые показатели подтвер- ждаются.

Причина продажи бизнеса: переезд в Европу.

1. Действующая строительная компания. Цена продажи: 2 000 000 руб.

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответствен- ностью.

Предлагаемая доля: 100 %. Возраст бизнеса: 1 год.

Общая площадь недвижимости в аренде: 30 кв. м.

Стоимость аренды в месяц: 15 000 руб.

Выручка в месяц: 1 000 000 руб.

Прибыль в месяц: 250 000 руб.

Действующая строительная компания работает на рынке с 2017 года. Ос- новная специализация: строительство зданий и сооружений. Офис компании находится в г. Подольск, в отдельно стоящем административном здании на охраняемой территории. Площадь – 30 кв. м, аренда – 15 000 руб., все включе- но. В штате состоят 6 сотрудников: директор, бухгалтер, юрист, 2 прораба, ин- женер по эксплуатации зданий. Фонд заработной платы: 300 000 руб. Несколь- ко бригад мастеров (20 человек), оплата от 1 500 до 2 500 руб. / смена, зависит от сложности работ. Компания участвует в тендерах и также имеет постоянных частных клиентов. В настоящий момент 2 крупных объекта находятся в работе:

1) внешняя отделка девяти этажного здания (расчет ожидается по факту выпол- нения работ); 2) полное остекление московской школы (расчет ожидается в июле-августе). Тендерное сопровождение оплачено до февраля 2019 г. Имеются

все необходимые документы, страховки, аккредитации для данной сферы. Есть свой сайт.

1. Строительная компания-2.

Цена продажи: 6 000 000 руб.

12-летний опыт работы в сфере строительства. Прибыль: 800 000 руб.

Выручка: 5 500 000 руб.

Компания ведет работы по следующим направлениям:

1. фасады вентилируемые, мокрые;
2. инжиниринг: отопление, водоснабжение, водоотведение, вентиляция, кондиционирование, электроснабжение;
3. кровельные работы;
4. благоустройство;
5. монолитно-бетонные работы;
6. строительные работы;
7. отделочные работы;
8. архитектурное проектирование. Дизайн. Проект вентилируемого фасада;
9. двери;
10. светопрозрачные конструкции.

1. Строительная компания с отличными отзывами. Цена продажи: 10 000 000 руб.

Предлагаемая доля: 100 % в ООО. Возраст бизнеса: 2 года.

Здание (площадь): 24 м². Выручка в месяц: 5 500 000 руб.

Прибыль в месяц: 550 000 руб.

Продается строительная компания, специализирующаяся на малоэтажном строительстве. Компания зарекомендовала себя как надежный застройщик, по- лучает отличные отзывы клиентов. Бизнес на пике развития и приносит ежеме- сячную прибыль 550 тыс. руб. Строительство панельных домов на винтовых сваях делает бизнес всесезонным. Офис компании расположен на 3-ем этаже бизнес-центра. Площадь составила 24 кв.м. Очень выгодная арендная ставка для центра, недалеко от метро «Шаболовская». Прибыль 550 000 руб. / мес. подтверждена управленческой отчетностью. Выручка 5 500 000 руб. / мес.

Расходы 4 950 000 руб. / мес., в том числе: реклама 285 000 руб. / мес.; за- купка товара 4 172 000 руб. / мес.; зарплата 410 000 руб. / мес.; налоги 25 000 руб. / мес.; аренда 56 000 руб. / мес.; коммунальные платежи 2 000 руб. / мес.

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответствен- ностью. На рынке 2,5 года. Собственников – 1. Форма налогообложения — УСН (15 %). В штате 7 человек: менеджеры по продажам, архитекторы, мене- джер по закупкам, инженер-конструктор, руководитель отдела продаж. Посто- янно работает 10 строительных бригад. Причина продажи — переезд в США. Полностью упакован отдел продаж, показывает хорошие объемы по сделкам.

Настроена реклама. Очень хорошие отношения с поставщиками – самая низкая цена на стройматериалы на рынке, есть отсрочка платежа.

1. Строительная компания с прибылью. Цена продажи: 27 000 000 руб.

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответствен- ностью.

Предлагаемая доля: 100 %. Возраст бизнеса: 14 лет.

Выручка в месяц: 25 000 000 руб.

Прибыль в месяц: 3 600 000 руб.

Продается действующий строительный бизнес. Основное направление услуг: капитальный и текущий ремонт государственных и коммерческих объек- тов. Группа компаний, несколько юридических лиц. Сбыт через заключение до- говоров в соответствии с 44-ФЗ и 223-ФЗ (участие в торгах, конкурсах, аукцио- нах, запросах котировок, запросах предложений). На текущий момент 40 кон- тактов в исполнении. В стоимость продажи входят оборудование, техника и другие материальные активы на сумму около 15 млн руб., в том числе 5 авто- мобилей «Газель». Предприятие без долгов и обременений. Коллектив состав- ляет 142 человека. Выручка в 2017 г. – 300 млн руб. Прибыль в 2017 г. – 40 млн руб.

1. Строительная компания с действующей саморегулируемой компанией. Цена продажи: 9 000 000 руб.

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответствен- ностью.

Предлагаемая доля: 100 %. Возраст бизнеса: 2 года.

Оборот за 2017 г. составил 89 млн руб. Сайт продается в придачу.

1. Строительная компания 3.

Цена продажи: 700 000 руб.

Обороты составили более 50 млн руб. Есть опыт исполнения госконтрак- тов. Регистрация г. Москва. ИФНС № 27. Дата регистрации 17.02.2012 г. Вид деятельности по ОКВЭД – 43.3 Работы строительные отделочные. Расчётный счёт в Сбербанке, СДМ-Банке. Один учредитель, он же – генеральный дирек- тор.

1. Строительная компания 4.

Цена продажи: 7 950 000 руб. Предлагаемая доля: 100 % в ООО. Возраст бизнеса: 5 лет.

Арендуемая площадь офиса составила 45 кв. м., ставка аренды составила 48 000 руб., включая коммунальные расходы.

Выручка в месяц: 2 500 000 руб.

Прибыль в месяц: 200 000 руб.

Продаётся строительная компания по капитальному ремонту и рекон- струкции медицинских учреждений. Основная деятельность компании связана

с  выполнением  строительных  работ  по  госконтрактам  (44-ФЗ). Компания основана в 2013 г., за это время создана положительная деловая ре- путация. Налажены контакты со строительными бригадами, оплата труда сдельная. За 2017 г. было выиграно и исполнено тендеров на 33 000 000 руб. На текущий год ведется работа по госконтрактам на сумму 25 000 000 руб.

1. Строительная компания с выставочным домом. Цена продажи: 4 000 000 руб.

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответствен- ностью.

Предлагаемая доля: 100 %. Возраст бизнеса: 6 лет.

Здание (площадь): 74 м² . Выручка в месяц: 4 650 000 руб.

Прибыль в месяц: 300 000 руб.

Продается строительная компания с безупречной репутацией и отлажен- ными бизнес-процессами. Специализация – каркасные и брусовые дома. Нали- чие выставочного образца (дома) на самой проходимой и популярной выста- вочной площадке Москвы прямо у метро. Раскрученный сайт, настроенная ре- кламная кампания. Разработано более 200 новых проектов домов и бань. Есть договоры на кредитование с ведущими банками по выгодным процентным ставкам, отлаженная работа с маткапиталом. На всю продукцию имеются сер- тификаты качества. Заключены договоры с поставщиками пиломатериалов, свайно-винтовых и ленточных фундаментов, окон, кровли, сайдинга, утеплите- ля, коммуникаций. Современный удобный сайт (полностью обновлен в про- шлом году), адаптированный под мобильные устройства, с посещаемостью 200- 400 чел. в день в зависимости от сезона. Предприятие держит первое место в рейтинге самого крупного российского строительного портала. Минимальные вложения в рекламу в ближайшее время, т. к. она уже оплачена на пару месяцев вперед.

Собственный дом на выставочной площадке с передачей права аренды. Площадь 74 кв. м. Товарный остаток на 990 тыс. руб. входит в цену сделки. Прибыль 300 000 руб. / мес. подтверждается банковскими выручками, внутрен- ней отчетностью.

Выручка составила 4 650 000 руб. / мес.

Расходы 4 350 000 руб. / мес., в том числе: реклама 20 000 руб. / мес.; за- купка товара 4 100 000 руб. / мес.; зарплата 68 000 руб. / мес.; аренда 100 000 руб. / мес.; налоги 25 000 руб. / мес.; коммунальные услуги 1 400 руб. / мес.; прочие расходы – 35 600 руб. / мес.

Организационно-правовая форма – общество с ограниченной ответствен- ностью. На рынке 6,5 лет. Собственников – 2 чел. (супруги). В штате 30 со- трудников. Причина продажи – рождение ребенка и переезд во Владивосток. Абсолютно чистая история юридического лица, нет ни одного судебного иска (табл. 5.8.1).

Таблица 5.8.1 – Сводная информация о продаже объектов недвижимости

Продолжение таблицы 5.8.1

Окончание таблицы 5.8.1

9 вариант

сти.

Задание 1. Раскрыть факторы спроса и предложения на рынке недвижимо-

Задание 2. Раскрыть содержание федеральных стандартов оценки [11-17].

Задание 3. Раскрыть понятие кадастровой стоимости недвижимости.

Задание 4. Венчурный инвестор желает приобрести 50 % акций закрытого

общества «Хладокомбинат». Определить стоимость закрытого общества «Хла- докомбинат» и стоимость доли потенциального инвестора, если известна сле- дующая информация (табл. 5.9.1).

Таблица 5.9.1 – Исходные данные для расчета эффективности

Задание 5. Организация использует для финансирования своей деятельно- сти следующую структуру капитала: чистую прибыль (Уд₁) – 60 %; кредит бан- ка (Уд₂) – 10 %; привлеченный капитал в виде стоимости привилегированных акций (Уд₃) – 30 %. Доходность на собственный капитал организации (Ц₁) и процентная ставка по привлеченным кредитам (Ц₂) равна доходности по бан- ковским вкладам – 16 % годовых. Выплачиваемые проценты по привилегиро- ванным акциям (Ц₃) равны 15 % годовых. Определите WACC методом среднего взвешенного.

10 вариант

сти.

Задание 1. Приведите определение емкости рынка недвижимости.

Задание 2. Раскройте сущность сделки купли – продажи.

Задание 3. Охарактеризуйте значение кадастровой стоимости недвижимо-

Задание 4. Рассчитать ставку дисконта кумулятивным методом (табл.

5.10.1).

Таблица 5.10.1 – Исходные данные

Окончание таблицы 5.10.1

Задание 5. Рассчитать стоимость предприятия методом CAPM (оценка стоимости финансовых активов) (табл. 5.10.2).

Таблица 5.10.2 – Определение стоимости предприятия методом CAPM

11 вариант

Задание 1. Раскрыть взаимосвязь цикла рынка недвижимости с промыш- ленным циклом.

Задание 2. Раскрыть особенности проведения аукциона.

Задание 3. Опишите методику определения кадастровой стоимости не- движимости.

Задание 4. Рассчитать стоимость предприятия методом WACC (табл.

5.11.1).

Таблица 5.11.1 – Исходные данные

Задание 5. Рассчитать чистый дисконтированный доход предприятия (табл. 5.11.2).

Таблица 5.11.2 – Исходные данные

12 вариант

Задание 1. Указать общие черты и различия в развитии рынка недвижимо- сти и рынка капитала.

Задание 2. Охарактеризовать основные положения инвестиционного кон- курса.

Задание 3. Раскрыть основные положения по управлению земельными ре- сурсами, недвижимостью.

Задание 4. Рассчитать стоимость предприятия кумулятивным методом (табл. 5.12.1).

Таблица 5.12.1 – Исходные данные

Окончание таблицы 5.12.1

Задание 5. Оценить долгосрочный бизнес, способный приносить денеж- ные потоки ближайшие 10 лет и в дальнейшем (табл. 5.12.2).

Таблица 5.12.2 – Исходные данные

13 вариант

Задание 1. Раскрыть понятие, состав федеральных стандартов оценки.

Задание 2. Раскрыть функции, виды и формы аренды недвижимости.

Задание 3. Изложить основные положения по организации и проведению кадастровых и землеустроительных работ.

Задание 4. Рассчитать стоимость предприятия методом Гордона (табл.

5.13.1).